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Gewährleistungsausschluss (Kaufvertrag)

Der Gewährleistungsausschluss ist in Immobilienkaufverträgen festgelegt.

Eine gängige Formulierung zum Gewährleistungsausschluss lautet „Gekauft wie besichtigt“. Diese Art des Gewährleistungsausschlusses befreit jedoch lediglich den redlichen Verkäufer von der Gewährleistung. So sind mit einem Gewährleistungsausschluss nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen. Unter offensichtlichen Mängeln, werden Mängel verstanden, welche für einen durchschnittlichen Käufer erkennbar sein können, wenn eine gründliche Besichtigung der jeweilige Immobilie, auch ohne eine Zuhilfenahme eines Sachverständigen, durchgeführt wurde. Das persönliche Risiko, ob die Immobilie tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht wurde liegt somit beim Käufer. Von einem Gewährleistungsausschluss nicht ausgeschlossene Mängel sind versteckte Mängel. Unter einem versteckten Mangel sind Mängel zu verstehen, welche ein ein verständiger Käufer trotz intensiverer Besichtigung einer Immobilie nicht hätte erkennen können. In derartigen Fällen greift der im Kaufvertrag geregelte Gewährleistungsausschluss nicht. Auch bei bewussten durch den Verkäufer verschwiegenen Mängeln sowie der arglistigen Täuschung von Kaufinteressenten greift der Gewährleistungsausschluss nicht. Eine arglistige Täuschung oder ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn seitens des Verkäufers Kenntnis über einen Mangel besteht und diese dem Interessenten bewusst nicht mitgeteilt wird. Motiv für ein derartiges Vorgehen ist beispielsweise die Sicht, dass der vorliegende Mangel eine entsprechende Kaufentscheidung negativ hätte beeinflussen können. Zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln besteht häufig eine fließende Grenze.